16 января 2009 г. в Законодательном Собрании Ростовской области состоялось первое расширенное заседание региональной рабочей антикризисной группы «Взаимодействие с организациями защиты прав дольщиков и вкладчиков банков», возглавляемой депутатом Донского парламента Леонидом Александровичем ШАФИРОВЫМ. По итогам заседания он дал интервью пресс-службе ЗС РО.
В конце прошлого года решением Генерального совета партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» были созданы антикризисные рабочие группы при федеральных органах партии по целому ряду направлений, в том числе, по работе с вкладчиками банков и дольщиками строительства многоквартирных жилых домов. Аналогичные группы созданы и в регионах на основании решений политсоветов региональных отделений партии. Группу «Взаимодействие с организациями защиты прав дольщиков и вкладчиков банков» в Ростовской области возглавил депутат Законодательного Собрания, Член Президиума Регионального Политсовета партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» Леонид ШАФИРОВ. 16 января она провела первое расширенное совещание. В совещании приняли участие заместитель Председателя Законодательного Собрания Ростовской области Е.М.ШЕПЕЛЕВ, председатель комитета по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству, энергетике, транспорту и связи В.Д.ГРЕБЕНЮК.
О первых итогах – наше интервью с координатором данной группы.
-Леонид Александрович, какие основные цели ставит перед собою Ваша антикризисная группа и кто в нее входит?
-Мы ставим перед собою несколько задач. Первая – организовать обсуждение экспертами мер по защите прав дольщиков, по оживлению строительного рынка, что взаимосвязано. Вторая – через депутатские приемные, по линии местных отделений партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» информировать население о том, как принять правильное решение относительно инвестиций на жилищном рынке, на рынке сбережений граждан.
Задача власти и общества, чтобы люди не боялись инвестировать в жилищное строительство, чтобы их ожидания оправдывались, а строительную отрасль удалось оживить. Третья задача - повысить уровень юридической, финансовой грамотности населения, которое участвует или собирается участвовать в различных банковских и жилищных программах, чтобы у нас, на Дону, не было ни обманутых дольщиков, ни обманутых вкладчиков.
От спикера Донского парламента Виктора Ефимовича ДЕРЯБКИНА мы получили поручение инициировать анализ всех застройщиков на предмет наличия у них действительных источников финансирования для завершения строительства многоквартирных домов. Раньше, до кризиса ликвидности, при ажиотажном спросе на жилье, для проверки добросовестности застройщика, дело могло ограничиться анализом проектно-сметной документации, регистрацией проектной декларации федеральной Регистрационной службой, наличием разрешения на строительство, прав на земельный участок.
В настоящее время и дольщики, и муниципалитеты для оценки уровня риска при инвестировании в строительство многоквартирного дома обязаны провести анализ наличия реальных финансовых источников и прогнозировать возможности привлечения средств дольщиков, банков вплоть до ввода дома в эксплуатацию. Конечным итогом данного анализа будет вывод о том, имеет ли данный конкретный застройщик реальную возможность достроить дом или нет.
Большая часть дольщиков, перед которыми застройщики не исполняют обязательства – те, кто, сами нарушили федеральное законодательство, осознанно (в целях приобретения квартир подешевле) или неосознанно (по причине незнания). Дольщик, внесший денежные средства по договору займа, по векселю, по предварительному договору – фактически не дольщик, защищенный госрегистрацией его прав, правом залога на незавершенку, а обычный кредитор.
Настоятельная рекомендация членов нашей рабочей группы для всех дольщиков – примите меры по госрегистрации ваших договоров долевого участия в Федеральной регистрационной службе, вплоть до получения судебного решения по данному вопросу.
Самое главное, чтобы дольщики понимали, что объекты, строящиеся за их деньги, должны строиться с учетом всех требований по проектированию и строительству, на основе зарегистрированных в соответствии с 214-м Федеральным Законом договоров долевого участия. В сложившейся ситуации нам необходимо добиться того, чтобы дольщик заключал договор с застройщиком, у которого все в порядке, чтобы были гарантии завершения строительства и предоставления жилья, а дефицит средств у самого застройщика – был минимальным. Иными словами, все риски у всех сторон процесса долевого строительства жилья должны быть сведены к минимуму.
Лично я также считаю, что нынешним и будущим дольщикам очень важно понять, что приобретать жилье с помощью банковского кредита, С помощью бюджетной субсидии не только выгоднее, но и гораздо надежнее, чем самостоятельно. Происходит это потому, что вашего застройщика в данном случае проверит еще и службы банка, чтобы минимизировать кредитные и правовые риски.
Наша рабочая группа будет привлекать к процессу решения проблем дольщиков органы исполнительной власти области и муниципального уровня, правоохранительные органы, контролирующие органы и т.д.
Кроме того, мы готовы инициировать внесение ряда изменений в действующий Федеральный Закон № 214-ФЗ. В частности, по действующему положению в случае банкротства застройщика его имущество выставляется на торги, и дольщики получают часть суммы, вырученной от реализации данного имущества, пропорциональную их вкладу. А недострой имеет гораздо меньшую стоимость, чем те инвестиции, которые в него были сделаны. Мы считаем, что это положение нужно менять. И на основе новых предложений дольщиков в нашей группе будут рождаться новые законотворческие инициативы. В том числе, и в части софинансирования процесса решения проблем реально пострадавших дольщиков и инвесторов.
С рабочей группой сотрудничают Министерство территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области (замминистра И.Л.ДАЛАКСАКУАШВИЛИ), Главное Управление Центробанка по Ростовской области, Роспотребнадзор, Агентство по страхованию вкладов, которые всегда стоят на страже вкладчиков коммерческих банков. И мы рассчитываем, что мы будем полезны жителям Ростовской области, и они с нашей помощью смогут сегодня принять правильные решения и принимать их впредь. Вместе с тем, партийная рабочая группа не имеет возможности подменять работу органов исполнительной власти. Наша задача – обеспечить взаимодействие между властью всех уровней и гражданами, реально пострадавшими от недобросовестных застройщиков.
-А какова сейчас ситуация в области с долевым строительством?
-В области длительное время не снимался с повестки дня вопрос об удовлетворении требований обманутых дольщиков – это факт. Например, только в прошлом году, В результате работы, проводимой в регионе под руководством заместителя Губернатора Ю.Г.АНДРИАДИ, около 200 граждан из числа тех, перед кем застройщики не исполнили свои обязательства, получили квартиры.
Все члены рабочей группы отметили не только полную информированность представителей Администрации области, Облстройнадзора о проблемах дольщиков в области, но и наличие комплексного подхода к решению этой проблемы.
Но в сегодняшних условиях проблема обостряется из-за того, что раньше исполнение обязательств перед теми дольщиками, перед которыми их застройщики фактически не могут исполнить свои обязательства, могли взять на себя другие застройщики за счет получаемой ими прибыли, а сегодня этот вариант решение проблемы практически невозможен. По одной причине: сегодня в жилищном строительстве нет сверхприбыли. И просить добросовестных застройщиков взять на себя чьи-то еще обязательства, дополнительное бремя за своего недобросовестного коллегу, исполнительная власть сейчас не может. Раньше это было возможно, теперь – нет.
Такая ситуация у застройщиков сложилась из-за того, что у них сейчас нет источников финансирования, в жилищном строительстве они сокращаются или уже исчерпаны. До кризиса эту отрасль хорошо ли, плохо ли, но кредитовали банки, а основным кредитором выступало население. И, разумеется, В качестве источника финансирования выступала прибыль предприятий-застройщиков. Теперь спрос упал, собственная прибыль сократилась, банки по известным причинам закрыли лимиты на кредитование этого сектора, а дольщики в условиях всеобщего недоверия также прекратили предоставлять застройщикам финансовые ресурсы.
В таких условиях особенно страдают те дольщики, вложившие свои средства в строительство объектов на самом начальном этапе, строительство которых приостановлено или заморожено. Причем, на стадии «нулевого цикла» или даже стройплощадки.
-Есть ли определенное «видение» путей выхода из такой непростой ситуации?
-При помощи средств массовой информации мне хотелось бы обратиться к гражданам, так или иначе вовлеченным в процесс жилищного строительства для своеобразной общественной экспертизы возможных мер.
По мнению некоторых экспертов, целесообразно провести целый комплекс мер по увеличению платежеспособного спроса на жилье на первичном рынке и активизации жилищного строительства, а именно:
-за счет бюджета - субсидировать часть процентной ставки по целевым ипотечным кредитам для граждан, взявших ипотечный кредит для оплаты участия в строительстве многоквартирного дома на основе договоров долевого участия;
-потенциальных получателей данного вида субсидий может стать больше, чем сейчас. Действующее законодательство предполагает субсидирование части затрат на приобретение жилья не всем категориям ипотечных заемщиков, а только молодым семьям, социально не защищенным гражданам, селянам и ряду других категорий. Если данная мера будет одобрена, то субсидию предоставят и тем, кто участвует в долевом строительстве в полном соответствии с Федеральным Законом № 214-ФЗ. Правда, эти меры, скорее всего, будут сопровождаться следующими ограничениями: получатель субсидии действительно должен нуждаться в жилье, а не строить очередную «инвестиционную» квартиру;
-банки сейчас очень «осторожничают» при кредитовании, необходимо минимизировать банковские риски по ипотечным кредитам. В связи с этим экспертное сообщество рассматривает целесообразность предоставления банкам за заемщиков гарантий (поручительства) специально созданного на уровне области гарантийного фонда или созданного при участи обладминистрации ипотечного оператора – Региональной ипотечной корпорации,
-для того, чтобы банки не боялись предоставлять ипотечные кредиты, региональный ипотечный оператор может быть наделен достаточными средствами для выкупа (рефинансирования) таких кредитов у банков;
-для того, чтобы восстановить доверие дольщиков к застройщикам и вернуть средства граждан как основной финансовый ресурс жилищного строительства возможно предоставлять поручительство регионального ипотечного оператора перед дольщиком за надежного застройщика;
-специальный гарантийный фонд может предоставлять поручительство за надежных застройщиков для получения ими банковских кредитов;
-учитывая увеличивающиеся процентные ставки по кредитам, бюджетному субсидированию могут подлежать расходы застройщиков на оплату банкам процентов по кредитам;
-возможно подлежат снижению расходы застройщиков на аренду земельных участков, на подключение к коммунальным сетям;
-целесообразно провести полную инвентаризацию существующих строительных площадок, не завершенных объектов – многоквартирных домов, и понять, какие из них требуют минимальных дополнительных инвестиций для завершения строительства и, соответственно, могут быть достроены и сданы в эксплуатацию в максимально короткие сроки. Реестр объектов, которые могут быть сданы в эксплуатацию в 2009-2010 году будет составлен, и именно эти объекты будут стимулироваться в первую очередь,
-рассматривается эффективность такой меры, как обязательное страхование ответственности застройщиков перед дольщиками (по аналогии с механизмом, внедряемым в отношении банков).
По мнению членов рабочей группы целесообразно просить федеральный центр принять участие в софинансировании этих расходов областного и местных бюджетов. На самом деле, федеральный законодатель должен определиться, кто же такой «обманутый дольщик», должно ли государство защищать «обманутого инвестора», покупающего отнюдь не первую квартиру.
Многие из выше приведенных мер уже не первый год реализуются в нашей области, что и помогло решить проблемы не одной сотни дольщиков. Часть из приведенных выше предложений только обсуждается, и решения еще не приняты. Поэтому экспертное сообщество, специалисты строительной и банковской отрасли имеют широкие возможности принять участие в дискуссии и принятии окончательного решения.
-А как Вы планируете повышать грамотность населения?
-Наша рабочая группа, например, совместно с Министерством образования и Советом ректоров Ростовской области планирует проведение студенческого конкурса по вопросам финансовой и правовой грамотности в сфере банковских вкладов и долевого строительства. Организован он будет в виде конкурса иллюстрированных пособий с конкретными вопросами и ответами, что нужно делать в той или иной жизненной ситуации потребителям инвестиционных, финансовых услуг. Надеюсь, что по результатам I этапа данного конкурса нам удастся провести и телевизионный этап.
-Какие рекомендации вы можете дать дольщику строительства многоквартирного дома, застройщик которого приостановил строительство, либо нарушает сроки сдачи дома в эксплуатацию?
-Для ответа на этот вопрос хочу пошагово расписать действия дольщика:
Первое: проверить соответствие того договора, который был заключен между дольщиком и застройщиком Федеральному Закону №214, для чего – ознакомиться с законом, обратиться к застройщику, в местную Администрацию, в Федеральную регистрационную службу, в Росстройнадзор, в депутатские и партийные приемные;
Второе: проверить наличие госрегистрации данного договора Федеральной регистрационной службой;
Третье: принять меры по государственной регистрации договора долевого участия, вплоть до судебного решения по данному вопросу;
Четвертое: обратиться с письменным заявлением в Росстройнадзор, в городскую Администрацию;
Пятое: следовать рекомендациям Росстройнадзора, а не дорогостоящих адвокатов и бесплатных советников, по выходу из создавшейся ситуации;
Шестое: обратиться в суд с исковым заявлением о защите своих прав, при этом принимать решение о взыскании долга, понимая, что таким образом вы можете получить только часть, а застройщик лишится последних средств для окончания строительства;
Седьмое: до внесения изменения в Федеральный Закон, которые инициированы Администрацией нашей области по дополнительной защите прав дольщиков в части первоочередного удовлетворения их требований, в части приоритета передачи прав и обязанностей по достройке дома другому застройщику над продажей объекта незавершенного строительства, не инициировать банкротство застройщика;
Восьмое: понимать, что инвестиции в жилищное строительство влекут за собой риски как для застройщика, так и для дольщика, учитывая это – не отказываться от участия в решении общих проблем всех дольщиков и застройщика.
-Как дольщики и вкладчики могут обращаться в вашу рабочую группу?
-Во всех городах и районах Ростовской области работают партийные приемные, приемные депутатов. Ваши письменные заявления должны быть переданы в нашу рабочую группу незамедлительно.
